Меры поддержки арендаторов

Бизнес  |  19.05.2020 05:24

Как арендатору отстоять свои права и воспользоваться мерами поддержки?

Меры поддержки арендаторов Ольга Кокоз Forbes Contributor Меры поддержки арендаторов
Фото Сергея Карпухина / ТАСС

Совместными усилиями всех ветвей власти государство продолжает разрабатывать поддержки арендаторов коммерческой недвижимости. Юрист Ольга Кокоз разбирается, как считать размер снижения арендной ставки, что делать, если арендодатель игнорирует закон, и в чем будет состоять польза от следующего пакета поправок по аренде

0

shares

Приостановление деятельности и ограничение посещения предприятий гражданами для большинства арендаторов сделали аренду помещений бессмысленным расходом в и без того тяжелое для бизнеса время. В ответ государство создало механизмы снижения арендной нагрузки. Однако значительная часть арендодателей предпочла их игнорировать, сославшись на недостаточную ясность регулирования. Сохраняется ли неопределенность регулирования до сих пор, что делать с нежелающими идти на компромиссы арендодателями и будет ли польза от последующих поправок к законодательству?

Меры поддержки арендаторов

Весь апрель государство совместными усилиями всех трех ветвей власти формировало меры поддержки арендаторов во время карантина.

Сначала был издан специальный закон. В нем арендаторам предоставлено право потребовать снижения размера арендной платы в связи с невозможностью использования, а также достаточно неоднозначно сформулирована позиция о некой отсрочке арендных платежей, порядок предоставления которой предстояло уточнить правительству.

Через несколько дней правительство, исполняя «поручение» об уточнении, сформулировало порядок предоставления заявленной отсрочки. Неожиданно оказалось, что она полагается не всем, а лишь некоторым арендаторам коммерческой недвижимости, осуществляющим деятельность в наиболее пострадавших от режима повышенной готовности отраслях. 

Если с отсрочкой платежей после разъяснений правительства все стало более или менее понятно, то положения закона о праве арендатора «потребовать» снижение размера арендной платы стали предметом критики практикующих юристов на всех коронавирусных арендных вебинарах. Было непонятно, обязан ли арендодатель в ответ согласиться с требованием? В каком размере арендная плата подлежит снижению? Будет ли эффективной последующая судебная защита права «потребовать» снижения арендной платы за прошлый период через какие-нибудь полгода после выхода судов из карантина?

Трактовка мер поддержки судебной властью 

В последний день месяца в разъяснения нового арендного законодательства включилась судебная власть. Верховный суд РФ выпустил специальный обзор по вопросам применения новых законов, где в том числе остановился и на аренде. В этой части обзор оказался полезным, местами неожиданным, а местами наводящим на все новые вопросы. Что важного он привнес в жизнь арендаторов?

Во-первых, еще больше в пользу арендатора поменялась расстановка сил с отсрочкой платежей компаниям из наиболее пострадавших отраслей. Теперь по факту отсрочка предоставляется таким арендаторам автоматически. На практике это означает, что единственный случай, когда отсрочка не будет считаться предоставленной — это если арендатор откажется от соответствующего предложения арендодателя. Именно так: не получив своевременную оплату от арендатора, арендодатель должен сам предложить ему отсрочку на условиях, определенных правительством (т.е. с правом уплаты отсроченных платежей в течение 2021—2023 годах). Если такое предложение не будет направлено арендатору, отсрочка будет считаться предоставленной. То же самое произойдет и если арендодатель будет уклоняться от ее предоставления.

Поддержка арендодателей при этом заключается лишь в их праве в судебном порядке доказывать, что хотя конкретное предприятие и относится к пострадавшим отраслям, в действительности оно не пострадало, а значит и не заслуживает отсрочки (например, потому, что оно игнорировало ограничительные меры и продолжало функционировать). 

Во-вторых, прояснился вопрос о скидке на арендную плату. Является ли требование арендатора о скидке обязательным для арендодателя при невозможности использования имущества ввиду ограничительных мер? Да, является. При этом такое снижение может произойти и постфактум в судебном порядке, т.е. даже если решение суда о понуждении к снижению вступит в законную силу после окончания карантинных ограничений.

Стоит ли свеч игра за скидку?

Однако в каком размере арендодатель обязан снизить арендную плату?  Ответ Верховного суда оказался достаточно расплывчатым: например, в размере, «на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации». Но можно ли говорить о наличии какого-то «обычая» снижения арендной платы во время коронавируса с учетом экстраординарности самой ситуации?

К вопросу о размере снижения можно подойти с трех точек зрения. 

Во-первых, коронавирус — не первое непредвиденное обстоятельство в России, оказавшее влияние на возможность использования арендуемого имущества и ставшее причиной режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. На уровне Верховного суда существует практика полного освобождения арендаторов от платежей при невозможности использования арендуемого ими имущества, в том числе и в похожих обстоятельствах (например, в результате введения чрезвычайной ситуации в связи с паводками на Дальнем Востоке, включавщей в себя ограничения на передвижение). Таким образом, если по мнению Верховного суда «обычай» создает сам по себе режим ограничений — с учетом предыдущей судебной практики речь может идти и о 100%-м освобождении арендаторов от оплаты.

Однако и во-вторых, более точным может стать проведение специальных экспертных оценок, в том числе в виде судебных экспертиз, с анализом того, насколько реально ставки были снижены арендодателями именно в связи с коронавирусом. Такая аналитика будет больше соответствовать «сложившейся ситуации». В частности, она может учитывать и принадлежность арендатора к конкретной индустрии. Например, для пострадавших отраслей при определении среднего размера снижения могут быть учтены соответствующие государственные меры: полное освобождение от арендной платы некоторых арендаторов государственного имущества, рекомендации правительства по снижению арендной платы на 50% компаниям из наиболее пострадавших отраслей, предоставление региональных льгот арендодателям, согласившимся снизить арендную плату в определенном размере (например, в Москве — не менее чем на 50%).

В-третьих, предложенный Верховным судом вариант исчисления среднего размера снижения является лишь примером и носит рекомендательный характер. Это означает, что стороны и суд вправе использовать иные параметры для расчета. Потенциально ориентирами для этого могут служить следующие критерии:

  • снижение пропорционально количеству сотрудников, чье посещение арендуемых площадей стало невозможным ввиду карантинных ограничений;
  • снижение пропорционально изменению функционального назначения арендуемого помещения и оставления за ним лишь «складской» функции (хранение вещей сотрудников офиса и имущества арендатора).

Последующие изменения законодательства

С учетом жесткой позиции арендодателей, а иногда и полного игнорирования ими законодательства, в мае начал разрабатываться новый пакет мер поддержки арендаторов, позволяющий им в одностороннем порядке расторгать договоры аренды без уплаты за это каких-либо санкций и без возмещения убытков арендодателю. Согласно первоначальной версии законопроекта, такое право появляется у арендатора при условии надлежащего исполнения своих обязательств в докоронавирусный период, а также при подтверждении снижения его ежемесячных доходов более чем на 50%. Арендатору даже полагается вернуть его обеспечительный платеж, если он надлежащим образом исполнял свои иные обязательства (помимо оплаты аренды) по договору аренды после начала «карантина».

Данный законопроект значительно усилил позицию арендаторов, за что получил шквал критики от арендодателей и анонсирование ими безвозвратного краха всей отрасли. Результатом этого в том числе стали внесенные Минэкономразвития поправки к законопроекту.

По сообщениям в прессе, Минэкономразвития предлагает обусловить одностороннее расторжение отказом арендодателя от предоставления скидки по аренде, а также оставить обеспечительный платеж в размере 1 месяца аренды за арендодателем в качестве платы за досрочное расторжение договора.

Однако такие поправки значительно нивелируют эффект нового закона: договоры аренды достаточно часто и так содержат положения об оставлении за арендодателем суммы в размере одного месячного платежа при досрочном расторжении по инициативе арендатора. Кроме того, значительная часть арендаторов уже израсходовала обеспечительный платеж во время простоя, не имея иных средств на погашение арендной платы, а значит эти денежные средства придется искать заново (причем, вероятно, в полном размере аренды и без скидки).

Таким образом, с учетом поправок, экономически закон становится полезным или для договоров аренды, предусматривающих штраф за досрочное расторжение в размере более чем 1 месяца аренды, или для тех договоров, которые предусматривают уведомление арендодателя о расторжении более чем за 1 месяц.  

Что делать с бескомпромиссными арендодателями?

Несмотря на все старания государства, очень многие арендаторы попали в ситуацию, в которой арендодатель игнорирует новое регулирование и требует арендную плату по расписанию и в полном объеме. Чем может помочь введенное законодательство в этом случае? 

Прежде всего, с его помощью можно усилить переговорную позицию. Например, компании из пострадавших отраслей могут в обмен на большую скидку по арендной плате согласовать с арендодателем неиспользование предоставленной законом отсрочки вовсе или договориться о ее взаимовыгодном и скором погашении (по закону отсрочка позволяет растягивать выплату на период 2021—2023 годов). Арендодателю также может показаться более выгодным предоставить скидку или отсрочку по аренде сейчас, чем расторгать договор и потенциально быть втянутым в процесс о взыскании упущенной выгоды.

В зависимости от своего финального текста, новый законопроект по расторжению также может усилить позицию арендатора. Даже если он будет принят в редакции поправок Минэкономразвития, он позволит сделать скидку более выгодной для арендодателей, установивших в договорах аренды необходимость извещения их о расторжении за 2 и более месяца или же согласовавших штраф за расторжение в размере более чем 1 месяц аренды. В условиях неопределенности экономической ситуации предоставление скидки может показаться более выгодным, чем необходимость найти нового арендатора за один месяц.

Если путем переговоров решить вопрос не удается, компании из пострадавших отраслей могут применить комбинированный подход: воспользоваться и разъяснениями об автоматической отсрочке, и законом о скидке. В таком случае, с одной стороны, с учетом разъяснений правительства по отсрочке, они могут вообще не осуществлять платежи в период приостановления деятельности, а затем до 1 октября 2020 года оплачивать лишь половину арендной платы. Арендодатель будет не вправе в ответ чинить какие-либо препятствия арендатору или расторгать договор, а если, например, решит перекрыть доступ к помещению и удержать хранящееся там имущество — его действия могут быть квалифицированы как самоуправство (ст. 330 УК РФ). Отсроченные таким образом суммы можно будет выплачивать небольшими месячными платежами в период 2021—2023 годов. С другой стороны, — с учетом положений закона о скидке и того обстоятельства, что суды понемногу начинают возвращаться из карантина, — к началу 2021 года у «пострадавших» арендаторов вполне есть шансы получить вступившее в законную силу решение о снижении размера арендной платы на весь предыдущий «карантинный» период и осуществлять дальнейшую выплату в 2021—2023 годах с учетом скидки.

Все остальные арендаторы находятся в менее гибкой ситуации: отсрочка им не полагается, и в случае приостановления полной оплаты сейчас риск ответных мер со стороны арендодателя очень велик. Более того, велик также и риск того, что эти меры будут признаны судом правомерными, если он не найдет оснований для снижения арендной платы (т.е. не установит наличие невозможности использования). 

В таком случае оптимально найти возможность оплатить аренду сразу, сообщив арендодателю об оставлении за собой права обратиться к нему с иском о понуждении к заключению договора о снижении арендной платы и взыскании переплаты. 

Такая мера, с одной стороны, не дает арендодателю никаких оснований для расторжения договора в связи с неоплатой (а также для начисления неустойки, удержания имущества, закрытия доступа к помещению). С другой стороны, она позволяет получить нужный экономический эффект: взыскать суммы переплаты за простаивавшую во время карантина аренду.

В итоге после месяца работы государства над разъяснениями механизм получения мер поддержки арендаторов, а также расстановка сил при переговорах с арендодателем, стали яснее. Однако все еще остается открытым вопрос о конкретных суммах, на которые арендаторы могут рассчитывать, добиваясь снижения арендной платы в судебном порядке. Ожидать четких разъяснений от власти здесь уже нет смысла, поэтому остается лишь следить за аналитикой и последующей судебной практикой. 

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

Последние новости о пандемии коронавируса можно узнать здесь

Меры поддержки арендаторов

Источник: forbes.ru